(趣旨)

第1条　この要綱は、特定優良賃貸住宅の供給の促進に関する法律(平成5年法律第52号。以下「法」という。)に基づき建設される中堅所得者の居住の用に供する居住環境が良好な賃貸住宅(地方公共団体が建設する賃貸住宅を除く。以下「特優賃」という。)の供給の促進について、法、特定優良賃貸住宅の供給の促進に関する法律施行令(平成5年政令第255号。以下「令」という。)、特定優良賃貸住宅の供給の促進に関する法律施行規則(平成5年建設省令第16号。以下「規則」という。)、地域における多様な需要に応じた公的賃貸住宅等の整備等に関する特別措置法(平成17年法律第79号)及び地域における多様な需要に応じた公的賃貸住宅等の整備等に関する特別措置法施行規則(平成17年国土交通省令第80号)に定めるほか、必要な事項を定めるものとする。

(事業者の募集)

第2条　市長は、住宅に関する基本的計画に基づき、特優賃の建設及び管理をしようとする者(以下「民間事業者」という。)を募集するものとする。

(応募申込み)

第3条　民間事業者は、次のすべてに該当するものに限り市長に応募申込みを行うことができる。

(応募の書類)

第4条　特優賃の応募申込みは、次に掲げる書類により市長に行うものとする。

(審査)

第5条　市長は、前条により応募申込みのあった場合は、これを審査するものとする。

(不適格者に対する理由説明)

第6条　審査の結果、不適格になった者に対しては、理由を付して説明を行うものとする。

(認定申請)

第7条　第5条で適格となり法第2条に基づき供給計画の認定を受けようとする民間事業者は、規則第2条第1項に規定する申請書に同条第2項に掲げる図書のほか、次の書類を添付して、市長に提出しなければならない。

(資金計画)

第8条　供給計画に係る資金計画の内容は、建設費等の算定が通常供給される賃貸住宅の建設費に見合った適切なものであり、その所要資金予定額が確実に調達できる見込みがなければならない。

(建て方)

第9条　特優賃の建て方については、共同建て又は長屋建てでなければならない。

(規模、構造及び設備)

第10条　特優賃の規模、構造及び設備の内容は、法、規則及び地域優良賃貸住宅整備基準(平成19年国住備164号)のほか、別に市が定める特優賃の整備基準に適合しなければならない。

(認定通知)

第11条　市長は、供給計画の認定をしたときは、その旨を認定を受けた民間事業者(以下「認定事業者」という。)に通知するものとする。

(認定計画の変更)

第12条　認定計画の変更(規則第17条に規定する軽微な変更を除く。)をしようとする認定事業者は、次に掲げる書類により市長に申請しその認定を受けなければならない。

(変更認定の通知)

第13条　第11条の規定は前条の場合について準用する。

(認定計画の軽微な変更の届出)

第14条　規則第17条の規定による軽微な認定計画の変更をしようとする認定事業者は、変更認定届出書(第4号様式)によりその旨を市長に届出なければならない。

(認定事業者の建設事業着手)

第15条　認定事業者は、当初に供給計画の認定を受けた年度からその翌々年度の末までに特優賃の建設に着手しなければならない。

(認定事業者の建設事業報告)

第16条　認定事業者は、特優賃の建設に着手し又は完了したときは特定優良賃貸住宅建設着手(完了)報告書(第5号様式)により速やかに市長に報告しなければならない。

(家賃)

第17条　家賃、共益費及び敷金の内容は次のとおりとする。

(家賃の予定額)

第18条　家賃の予定額は、近傍同種の住宅の家賃の額を超えない範囲でなければならない。

(家賃の額の記載書類)

第19条　規則第2条第2項第5号の近傍同種の住宅の家賃の額を記載した書類は、次の要件を満たしていなければならない。

第20条　第7条により認定申請を行おうとする民間事業者は、前条の書類として、近傍同種住宅家賃報告書(第6号様式)を提出するものとする。

(不動産鑑定等による家賃額決定)

第21条　市長は、原則として第19条第1号及び第2号のすべての要件を満たす事例がない場合は、認定事業者の負担により不動産鑑定等適切な方法により家賃の額を定めるものとする。

(家賃・敷金の変更承認)

第22条　認定事業者は、供給計画の予定家賃額又は予定敷金を変更しようとする場合、若しくは当初設定した家賃又は敷金を変更しようとする場合は、家賃敷金(変更)承認申請書(第7号様式)により、市長に申請しその承認を受けなければならない。

(入居者の募集方法)

第23条　規則第9条第2項の公募の広告の方法は、次のとおりとする。

(入居者の負担)

第24条　入居者には、3か月分以内の敷金を受領することを除くほか、権利金、礼金その他名称の如何を問わず金品を受領する等の負担を課してはならない。

(入居者の選定等)

第25条　一般賃貸人は、特優賃の入居者を選定した場合は、入居者の選定方法及び選定された入居者の資格について、入居者選定結果報告書(第9号様式)により市長に遅滞なく報告をしなければならない。

(入居者の選定特例)

第26条　規則第11条の規定により、居住の安定を図る必要があり、1回の募集ごとに賃貸しようとする特優賃の住宅戸数の原則として5分の1を超えない範囲の戸数について、選定を行える者は、次のとおりとする。

(特別の事情)

第27条　規則第7条第3号で規定する市長が認める特別の事情がある場合は、次のとおりとする。

(認定事業者等の協力)

第28条　認定事業者及び一般賃貸人は、前条第2項の規定により市長があっせんする者の入居に努めなければならない。

(認定事業者等の管理義務)

第29条　認定事業者及び一般賃貸人は、特優賃の管理を、法、規則及び認定事業者が特定優良賃貸住宅の管理を行うに当たって配慮すべき事項(平成5年建設省告示第1601号)のほか、要綱に従い、法第7条の規定による地方公共団体の助言及び指導の下、適正に行わなければならない。

(管理委託者)

第30条　認定事業者は、次の者に特優賃の管理を委託し、又は当該賃貸住宅を賃貸しなければならない。ただし、第2号から第6号までに掲げる者が特優賃を建設し、自ら管理する場合は、この限りでない。

(地方公共団体の一括借上げによる管理)

第31条　地方公共団体が管理を行う場合は、一括借上げによらなければならない。

(管理の内容)

第32条　管理の主な内容については、次のとおりとする。

(入居者の資格審査及び選定業務)

第33条　入居者の資格審査及び選定業務は、その管理者が第30条第1項第3号、第4号、第6号又は第7号の者である場合は、その公正を担保するため、市長に委託しなければならない。

(管理期間)

第34条　法第3条第8号で定める賃貸住宅の管理期間は、10年以上20年以下とする。

(特優賃の点検)

第35条　特優賃の点検については、その状況を的確に把握するため、日常的又は定期的に行わなければならない。なお、主な法定点検は別表第1のとおりであり、それ以外の点検については別表第2のとおりである。

(特優賃の点検に基づく修繕)

第36条　前条の点検の結果修繕の必要のあるものは、速やかに修繕を行わなければならない。

(修繕計画の作成)

第37条　認定事業者は賃貸住宅の計画的な修繕を行うため、あらかじめ修繕の時期、内容等を記載した修繕計画書(第11号様式)を作成しなければならない。なお、別表第3に掲げる項目及び時期を参考にするものとする。

(修繕費用の確保)

第38条　前条の修繕計画作成に当たって、特に大規模な修繕等については、これに要する費用等を予め見積り、修繕を必要とする場合に修繕費用の確保に支障をきたさないようにしなければならない。

(特優賃の賃貸借契約書)

第39条　認定事業者又は一般賃貸人と入居者との間の賃貸借契約は、賃貸借契約書例(第12号様式)による賃貸借契約書によるものとする。

(管理委託又は一括借上の契約書)

第40条　認定事業者が特優賃の管理を委託し、又は特優賃を賃貸する場合は、管理委託等契約書例による管理委託契約書例(第13号様式)、又は一括借上契約書例(第14号様式)を例として契約を締結するものとする。

(認定事業者等の契約締結報告)

第41条　認定事業者又は一般賃貸人は、第39条の賃貸借契約を締結したときは、速やかに当該賃貸借契約書の写しを市長に提出しなければならない。

(管理に必要な書類の整備・保管)

第42条　認定事業者又は一般賃貸人は、入居者との適正な賃貸借の継続を確保するとともに、経営の健全性を確保するために次の書類を整備し、保管しなければならない。

(管理状況の報告)

第43条　一般賃貸人は、毎年3月末日現在における当該特優賃の管理の状況を毎年4月末日までに管理状況報告書(第16号様式)により、市長に報告しなければならない。

(地位の承継)

第44条　法第9条の規定による地位の承継については、次の各号のいずれかに該当する場合に、市長の承認を受けて行われるものとする。

(地位の承継の承認申請)

第45条　法第9条の規定による地位の承継について承認を受けようとする者は、地位承継承認申請書(第17号様式)により、市長に申請しなければならない。

(特優賃の滅失等)

第46条　認定事業者は、特優賃が災害により滅失などの損害を受けたときは、遅滞なく、特定優良賃貸住宅滅失等報告書(第18号様式)により、市長に報告しなければならない。

(管理期間終了時の報告)

第47条　認定事業者は、その管理する特優賃について、供給計画に定められた管理の期間を経過した場合においては、遅滞なく、管理期間終了報告書(第19号様式)により、市長に報告しなければならない。